토지의 개념 ; 용도지역, 용도지구, 용도구역, 지목

class 101 참고

 

 

 

✔️토지 (land)
토지라 하면 물리적으로는 땅을 의미한다. 땅은 지구상의 지표면으로서 물과 토양 암석,광물,공기 등을 포함하는 것으로서 한 나라 안의 영토고권의 대상이 되는 토지의 총체로서 국토를 말하고 법률적으로는 소유권의 객체로서 토지거래의 단위이다. 따라서 토지 위의 모든 인공구조물로서의 건물이나 부속건물 등이 포함될 수 있으며, 물리적 사항에는 토양이나 식생 등이 있고, 추상적 사항으로서는 토지가격이나 토지이용, 토지소유권 등이 있다. 



✔️토지의 특수성

1. 위치의 고정성

 토지의 기본적인 특성은 지리적 위치와 고정성을 들 수 있다. 이를 부동성 내지 비이동성이라고 한다. 따라서 토지는 인간의 힘으로 이동이 불가능하기 때문에 토지의 위치에 따라 그 효용성이 크게 달라진다. 또한 토지는 일반상품과는 달린 표본추출이 불가능하고, 토지의 거래나 지가의 형성이 크게 국지화되며, 토지거래를 위한 시장도 매우 불완전하다.
 이러한 토지의 고정성은 그 토지를 해당 지역사회에 있어서 특수한 존재로 만든다. 예를 들면, 동일한 필지를 가지고 있다고 해도 지역에 따라 (서울이냐 여주냐) 달라 질 수 있다.
 토지의 고정성이라는 특수성으로 토지의 판매 활동에 있어서 현지안내라고 하는 특수한 마케팅 방법이 필요하다.



2. 부증성

토지는 다른 일반상품과 달리 아무리 생산비를 투입한다 해도 토지가 가진 절대적인 면적을 증가시킬 수 없다. 이를 다른 말로 면적의 유한성, 비생산성이라고 한다. 물론 매립을 통해 면적을 다시 증가시킨 경우는 있지만, 이는 바다 수면이 일부 육지화되거나 토지이용에 전환이 일어난 것이지 토지의 양이 증가한 것은 아니다. 따라서 토지의 수요가 증가하지만, 토지가 가지고 있는 부증성으로 인해 지가는 상승하게 된다. 결국 지가 상승과 토지투기의 악순환을 발생시킬 수밖에 없다.



3. 영속성

 토지는 사용하더라도 소모, 마멸되지 않는 영속성 또는 불변성을 가지고 있다. 홍수나 자연재해 등으로 토양의 일부가 유실된다고 하더라도 토지 자체는 사라지는 것이 아니다.

 

4. 용도의 다양성

토지는 다른 일반재화와는 달리 그 용도가 매우 다양하다. 토지는 인간의 의지에 따라 농업용지, 공업용지. 상업용지. 주택용지 등 여러 용도로 사용될 수 있을 뿐만 아니라 두 개 이상의 용도가 동시에 경합하기도 하고, 한 용도에서 다른 용도로 전환되기도 한다. 

 일반적으로 토지의 용도는 합법적인 범위 안에서 주택지는 쾌적성, 상업지는 수익성, 공업지는 생산성이 최대로 보장되는 방향으로 결정된다.

 

5. 병합, 분할의 가능성

 토지는 이용 주체의 편의에 따라 구획 또는 분할하여 이용 할 수 있으며, 구획된 토지는 다시 합필될 수도 있다. 예를 들면, 규모가 큰 한 필지 토지를 두 필지 내지 세 필지로 나누거나, 삼각형의 토지를 인전 토지와 합필하여 한 필지의 토지로 합필할 수도 있다. 
토지를 경영 전략적으로 병합 분할한다면 토지를 이용하여 최대의 이윤을 올리는데 큰 기여를 할 수 있다.



6. 사회적, 경제적, 행정적 지위의 가변성

 토지를 자연 그대로 본다면 불변적이지만, 토지와 인간과의 관계를 연관 지어 본다면, 토지는 결코 부동 불변한 것이 아니고 사회적, 경제적, 행정적으로 지위가 변한다. 
 사회적 지위의 가변성이란 농경지가 신도시의 건설로 인해 주거지구로 변한 경우를 말한다. 경제적 지위의 가변성은 경작을 위주로 적은 수익을 올리던 농경지에 공장이 들어서서 공업지대로 변하면 지역주인의 수익과 토지가격이 오르는 경우를 말한다. 행정적 지위의 가변성이란 토지에 대한 정부의 정책이나 제도 등의 변동으로 인해 부동산의 활동이나 가격이 직간접적으로 영향을 받아 토지의 지위가 변한 것을 말한다.



✔️용도지역

 용도지역이란 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적, 효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시, 군 관리 계획으로 결정하는 지역을 말한다. 

 법에서 나온 것처럼 용도지역은 토지를 경제적이고 효율적으로 쓰기 위해 토지마다 건축물의 용도, 규모(건폐율, 용적률, 높이)를 제한한 것을 말한다.

 즉 건축물을 짓고 싶을 때 아무 땅이나 내가 원하는 건물을 지을 수 있는 게 아니라 해당 토지에 지정된 용도지역이 허락하는 범위에서만 건축 허가를 받을 수 있다.

모든 땅은 중복되지 않게 하나의 용도지역이 지정되고 그에 따라 건물의 높이와 전체 면적이 정해지므로 결국 용도지역이 토지의 가치를 결정한다고 볼 수 있다.



✔️용도지구

 용도지구란 용도지역 지정을 보완하는 성격이 강하다. 즉 건축물의 용도, 건폐물, 용적률, 높이 등과 관련된 용도지역의 제한을 추가로 강화하거나 완화할 필요가 있을 때 용도지구를 추가로 지정한다. 주로 용도지역의 미관, 경과, 안전 등을 강화할 필요가 있을 때 별도로 용도지구를 추가 지정한다. 

용도지구의 종류로는 경관지구, 미과지구, 고도지구, 방화지구, 방재지구, 보존지구, 시설보호지구, 취락지구, 개발진흥지구, 특정용도제한지구 등이 있다.





✔️용도구역

 용도구역은 특히 이용규제에 초점을 맞춰 용도지역의 지정을 보완한다. 구체적으로 무질서한 시가지 확산방지, 계획적인 토지이용, 토지이용의 종합적 관리 등을 위해 정해놓은 지역을 말한다. 이 용도구역은 시가화조정지구, 개발제한구역(그린벨트),  수자원보호구역등으로 구분된다.



✔️지목

지목은 현재의 토지의 쓰임새를 나타내는 성격이 강하다. 또 지목은 땅 주인의 뜻에 따라 특별한 사정이 없으면 변경이 가능하다. 만약 임야를 소유하고 있는 사람이 지자체의 허가를 얻으면 대지로 바꿀 수 있다. 반면 정책적 필요에 따라 지정된 용도지역은 땅 주인 마음대로 바꾸기가 매우 어렵다. 예를 들면 용도지역상 생산관리지역에 들어선 땅을 계획관리지역으로 쉽게 변경하기가 어렵다는 의미이다.

 지적법상 지목에는 28가지가 있다. 대지, 전, 답, 과수원, 목장 용지. 임야, 광천지(온천수 나오는 땅), 염전, 공장 용지. 주차장, 주유소용지. 창 고용지, 도로, 철도용지, 제방, 하천, 구거(인공수로, 둑), 유지(저수지), 양 어장, 수도용지, 공원, 체육용지, 유원지, 종교용지, 사적지, 묘지, 잡종지 등이 있다.

 일반적으로 건물을 지을 수 있는 땅이냐 그렇지 않은 땅이냐를 기준으로 대지와 그 이외의 땅으로 구분되기도 한다. 지목을 정할 때는 필지마다 하나의 지목을 설정하는게 원칙이다.