용적률, 건폐율 알고 가자 ; 1기 신도시 재건축

 

얼마 전 새로운 대통령이 당선되고 부동산 관련 정책 공약 발표가 있었다. 그 중 용적률 상향을 담은 1기 신도시 정비사업을 촉진한다는 특별법을 제정한다는 내용이 있어서 재건축에 대한 사람들의 기대감이 상승했다. 
요즘 많이 오르내리는 용어 용적률과 건폐율에 대해서 알아보자.



✔️연면적

 연면적이란 건물 전체 층 바닥면적의 합계이다. 여기서 전체 층이란 지하와 지상의 모든 층을 말합니다.

✔️용적률(floor area ratio)

용적률(%) = 지상층 연면적/대지면적 * 100

용적률은 대지 면적에 대한 건축물의 연면적 비율이다. 즉, 대지면적에 대하여 지하층을 제외한 지상층 면적합계(연면적)의 비율이다.

건폐율이 수평적 건축밀도라면 용적률은 수직적 건축밀도라고 생각하면 된다. 연면적은 건축물에서 각 층의 바닥면적 합계(지하는 제외)를 나타내므로 대지 내 건물이 얼마나 많이 들어가는지 알 수 있다. 용적률이 높다는 것은 높게 건물을 지을 수 있다는 의미다. 

 

예를 들어 200㎡인 땅에 용적률 100%인 경우 100㎡짜리 2층 건물을 지을 수 있다는 말이다.
또 다른 예를 들어 보면 대지면적이 100㎡이고, 지하층부터 지상 4층 까지 각 층별 바닥면적이 50㎡일 경우, 먼저 지하층 면적은 제외한 지상 1층~4층 면적의 합, 50㎡×4=200㎡이므로 용적률은 (지상층면적합/대지면적)×100=(200㎡/100㎡)×100=200%가 된다.

 

용적률을 산정할 때의 연면적은 다음에 해당하는 면적을 제외한다.

1. 지하층의 면적
2. 지상층의 주차용(해당 건축물의 부속용도인 경우만 해당)으로 쓰는 면적
3. 초고층 건축물과 준초고층 건축물에 설치하는 피난 안전 구역의 면적
4. 건축물의 경사지붕 아래에 설치하는 대피 공간의 면적

 또한 발코니의 경우는 그 면적에 외벽에 접한 가장 긴 길이에 1.5m를 곱한 면적을 제외한 면적은 바닥면적에 포함시킨다. 그러나 바닥면적이라 하더라도 요즘 주택 건축시 1층을 주차장으로 사용하는 필로티, 공중의 통행로, 공동주택의 필로티, 승강기탑/계단탑/망루, 장식탑, 옥탑, 굴뚝, 물탱크, 기름탱크 및 기타 건축법에 정한 것들은 바닥면적에 들어가지 않는다.
   
 우리나라의 용적률은 80~1500%의 범위로, 도시의 주거지역은 최대 500%까지 올릴 수 있으나 지방자치단체의 조례에 의해 실질적으로 최종 결정된다. 보통 뉴타운 재개발 사업을 할 때 토지용도변경 등을 통해 건폐율과 용적률을 같이 조정하면서, 실질 용적률이 크게 높아진다.

 정리를 하면 용적률이 높을수록 대지면적 대비 건축 연면적이 넓다는 것이고, 이는 곧 건물이 고층으로 올라간다는 말이다. 용적률이 높은 토지는 부동산 가치가 용적률이 낮은 토지에 비해 상대적으로 높다.



✔️건축면적

 건축면적이란 수평 투영 면적 중 가장 넓게 보이는 층의 면적을 말한다. 이때 가장 넓은 층의 면적이 다른 층의 면적을 모두 포함하는 경우에는 그 넓은 층의 면적이 건축면적이 된다. 한편 각각의 층의 면적이 어느 층의 범위에도 포함되지 않는 경우에는 가장 넓은 층의 면적에 각 층의 돌출된 면적을 더해서 건축면적을 구하게 된다.


✔️건폐율(building coverage)

 건폐율(%) = 건축면적/대지면적 * 100

건폐율은 대지 면적에서 건축물이 차지하는 비율을 말한다. 건폐율이 50%라는 것은 500㎡짜리 대지에 건축물의 넓이가 250㎡를 초과할 수 없다는 의미다. 따라서 건폐율이 낮을수록 같은 대지에서 건축물이 차지하는 비중은 낮아지게 된다. 정해진 대지 내에 지을 수 있는 건물의 최대 건축 바닥면적을 제한해 쾌적한 주변 환경을 유지하기 위해 이용된다.

 

건축면적은 건축물의 수평 투영 면적 중 가장 넓은 층의 면적이다. 그러나 이 또한 건축물의 형태가 복잡,다양하여 처마, 차양, 주택의 발코니 등 외벽으로부터 튀어나온 것은 튀어나온 끝부분에서 1M를 제외한 나머지 부분만 건축면적으로 인정하고, 주택 외 건축물의 발코니는 전부 건축면적에 포함토록 하고 있는 등 기타의 경우들이 있어 일반인이 쉽게 판단하기 어렵다.

예를 들어 보자. 대지가 100㎡이고 건축면적이 60㎡라면 건폐율은 60/100으로 60%가 된다. 나머지 40%는 공지인데 현실적으로 40%의 공지를 느끼지 못한 경우가 많다. 그 이유는 건축물을 인접 대지경계선에서 일정한 거리를 띄워야 하는 문제로 인하여 실제 느끼는 공지는 얼마 되지 않기 때문이다.

도시지역은 50~70%, 관리지역은 20~40% 정도로 건폐율이 제한된다. 건폐율을 제한하는 이유는 지면에 최소한의 공터를 남겨서 채광, 통풍 등을 확보하고 비상시 등에 대비하기 위해서이다. 또한 위생 면에서도 건폐율은 낮을수록 좋다. 용적률이 일정할 때 건폐율이 낮아지면 지상 공터가 많아진다.

 

 

✔️건폐률과 용적률 ; 도시개발

용적률은 건폐율과 함께 도시개발 밀도 평가척도로 사용하며, 용적률과 건폐율 상승에 가장 큰 영향을 끼치는 것은 교통이나 환경 여건이기도 하지만, 문화적 요인이나 국민 정서도 크게 영향을 끼친다. 높으면 높을수록 더 높게 밀집해서 지을 수 있기 때문에 규모의 경제에 따라 건축비용이 내려가니 좋지 않겠나 싶지만 용적률과 건폐율을 너무 높으면 일조권을 위시한 환경문제가 매우 심각해지기 때문에 적정 수준으로 조절한다.

그로 인해 건폐율과 용적률은 지방자치단체의 조례로 정하고 있는데 이는 지방자치단체별로 그 기준이 다를 수 있다.

이래 표는 용도지역에 따른 건폐률과 용적률을 보여주고 있다.